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Mängelrechte gegen Bauträger wie bisher!

Die Durchsetzung von Mängelrechten wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum stellt die Wohnungseigentümer vor nicht zu unterschätzende rechtliche und tatsächliche Schwierigkeiten.

Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetze (WEMoG) zum 1.12.2020 galt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) die Geltendmachung von Mängelrechten wegen Sachmängeln des Gemeinschaftseigentums per Mehrheitsbeschluss an sich ziehen konnte mit der Folge, dass der einzelne Eigentümer insoweit ausgeschlossen war. Die Rechtsdurchsetzung oblag danach allein der WEG. Mit Inkrafttreten des WEMoG aber ist diese Möglichkeit auf der Grundlage der neuen gesetzlichen Regelung des § 9a Abs. 2 WEG entfallen. Danach übt die WEG die gemeinschaftsbezogenen Rechte und Pflichten kraft Gesetzes aus. Eines Vergemeinschaftungsbeschlusses bedarf es nicht mehr, er wäre auch unwirksam. Mit Inkrafttreten des WEMoG verlieren alte Vergemeinschaftungsbeschlüsse ihre Wirkung.

Dies ist für einzelne Eigentümer, welche Sachmängelrechte gegen den Bauträger aus ihren jeweiligen Erwerbsverträgen geltend machen wollen unbefriedigend. Denn sie wären darauf angewiesen, dass die WEG handelt; geschieht dies nicht, müsste der einzelne Eigentümer zunächst gegen die WEG vorgehen.

Diese missliche Lage hat auch der Gesetzgeber des WEMoG gesehen und daher in der Gesetzesbegründung darauf hingewiesen, dass das WEMoG insoweit die alte Rechtslage nicht ändern wolle. Daraus entbrannte nun Streit darüber, ob und wie dies zu verstehen sei.

Nunmehr hat der Kaufsenat des BGH mit Urteil vom 11.11.22 (V ZR 213/31) diese Frage entschieden und zwar im Sinne des Gesetzgebers; danach gilt die vor Inkrafttreten des WEMoG geltende Rechtslage zu Vergemeinschaftsbeschlüssen fort. Es bleibt mithin wie es war. Zwar hat der Bausenat des BGH diese Frage noch nicht entschieden; eine Revision zu diesem Thema ist aber beim BGH anhängig. Es dürfte zu erwarten sein, dass der Bausenat des BGH diese Frage ebenso beantworten wird.