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Käufer und Verkäufer von Immobilien sowie Immobilienmakler sollten diese Frage nicht auf die leichte Schulter nehmen. Ein leichtfertiger Umgang mit dem Begriff „kernsaniert“ könnte für Immobilienkäufer zu herben Enttäuschungen sowie hohen Folgekosten führen. Verkäufer und Makler auf der anderen Seite könnten unter Umständen mit beträchtlichen Schadensersatzforderungen konfrontiert werden.

Ungeachtet dessen sprechen und schreiben viele Marktteilnehmer von einer Kernsanierung, ohne zu wissen was darunter zu verstehen ist und welchen Risiken sie sich mit der leichtfertigen Bemächtigung dieses Begriffs möglicherweise aussetzen.

Da es gilt diese Risiken zu vermeiden, möchten wir Ihnen den Begriff und dessen rechtliche Bedeutung kurz erläutern. Eine einheitliche Definition gibt es leider nicht, aber eine Kernsanierung stellt in gewisser Weise die Mitte zwischen einer bloßen Sanierung und einer kompletten Entkernung dar. Eine Sanierung bezieht sich auf einzelne Gewerke oder Gebäudeteile, wohingegen bei der Entkernung nur die Fassade bleibt und alles andere entfernt und ersetzt wird.

Bei der dazwischen liegenden Kernsanierung werden diverse bauliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, so dass die Bausubstanz vollständig wiederhergestellt und das Gebäude wieder in einen neuwertigen Zustand versetzt wird. Dabei werden alle nicht tragenden Strukturen zurückgebaut und nach den heute anerkannten Regeln der Technik erneuert, insbesondere die gesamte Elektro- und Heizungsinstallation sowie sämtliche Wasserleitungen. Der ursprüngliche Gebrauchswert eines Gebäudes wird auf diese Weise in zeitgemäßer Form wiederhergestellt. Wird dieser Umfang nicht erreicht, sind allenfalls Sanierungsarbeiten durchgeführt worden. Von einer Kernsanierung sollte dann keinesfalls gesprochen werden!

Anderenfalls könnte der Käufer vom Verkäufer unter Umständen Schadensersatz verlangen, wenn er zwar den Preis für eine kernsanierte Immobilie gezahlt, jedoch keine kernsanierte Immobilie bekommen hat. Die Anpreisung als „kernsaniert“ kann nämlich zu einer sog. Beschaffenheitsvereinbarung führen und auf eine solche erstreckt sich der üblicherweise in Immobilienkaufverträgen enthaltene Haftungsausschluss laut dem BGH (V ZR 38/18) im Zweifel nicht.

Aber auch für Makler ist dies eine Haftungsfalle! Nach der Rechtsprechung des BGH (III ZR 146/06) dürfen Makler Angaben des Verkäufers dann nicht ungeprüft in ihr Exposé übernehmen, wenn diese für den Makler erkennbar unrichtig sind. Erfahrene Immobilienmakler dürften stets beurteilen können, ob eine Immobilie einen kernsanierten Zustand im obigen Sinne aufweist oder nicht. Sie sind daher nach der Rechtsprechung des BGH (III ZR 295/04) verpflichtet, potentielle Käufer über unrichtige Angaben hinsichtlich des Zustandes einer Immobilie hinreichend aufzuklären. Tut der Makler dies nicht, könnte der Käufer neben dem Verkäufer mit einiger Wahrscheinlichkeit auch den Makler auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.