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Mietminderung bei Baulärm?

Die Baubranche hat trotz einiger Einschränkungen aufgrund der Corona-Pandemie nach wie vor Hochkonjunktur. Damit können Mieter auch weiterhin von Bauarbeiten in der Nachbarschaft betroffen werden.

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 29.04.2020 -VIII ZR 31/18) in einer grundlegenden Entscheidung klargestellt, welche Grundsätze insoweit im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter gelten. In dem dieser Entscheidung zugrundeliegenden Fall hatte sich der Mieter gegen die Klage des Vermieters auf rückständige Miete auf eine Minderung der Miete wegen Baulärms sowie Staub und Schmutz berufen, der von einer 40 Meter von der Mietwohnung entfernt befindlichen Baustelle ausging.

Nach den vom BGH aufgestellten Grundsätzen hat der Mieter darzulegen und zu beweisen, dass die Mietwohnung derartigen Beeinträchtigungen ausgesetzt ist, welche die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung aufheben oder jedenfalls erheblich mindern. Dabei genügt es, wenn der Mieter die Beeinträchtigungen nach Tag, Uhrzeit, Art und Dauer nachvollziehbar beschreibt. Der Mieter ist weder verpflichtet, ein „Lärmprotokoll“ zu erstellen noch eine Messung des von der Baustelle ausgehenden Schalldruckpegels durchführen zu lassen. Es ist dann Sache des Vermieters darzulegen und zu beweisen, dass er gegen den „Störer“ (hier den bauenden Nachbarn) keine Ansprüche auf Abwehr oder Entschädigung hat, mithin die Beeinträchtigungen auch selbst nicht abzuwehren vermag. Gelingt dies dem Vermieter nicht, kann der Mieter entsprechend der Art und dem Umfang der Beeinträchtigungen eine Minderung der Miete geltend machen.

Etwas anderes gilt nach der Entscheidung des BGH allerdings dann, wenn der Mietvertrag eine ausdrückliche oder stillschweigende Vereinbarung enthält, dass Beeinträchtigungen von Baustellen nicht oder nur eingeschränkt zu einer Minderung der Miete führen; dies bedarf sorgfältiger Prüfung, worauf der BGH in der Entscheidung zutreffend hinweist.