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Mietrecht in Zeiten von „Corona“

Am 27.03.2020 hat der Gesetzgeber durch das neugefasste Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht teilweise darauf reagiert, dass Miete und Pacht derzeit nicht von allen Bundesbürgern gezahlt werden können und deshalb den Mieterschutz erweitert. Mieter und Pächter können jetzt deshalb aufatmen: Ein während der Corona-Pandemie entstandener Zahlungsrückstand aus dem Zeitraum vom 01. April bis 30. Juni 2020 berechtigt den jeweiligen Vermieter bzw. Verpächter aktuell nicht zur Kündigung des Vertragsverhältnisses. Dies gilt sowohl für die Wohnraummiete als auch die Gewerberaummiete.

Betroffene Mieter und Pächter müssen jedoch glaubhaft machen, dass sie wegen der Corona-Pandemie nicht zur Zahlung im Stande sind, so der Gedanke des Gesetzgebers in Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB. Der Wohnraummieter sollte also dem Vermieter möglichst zeitnah belegen, wenn sein Arbeitslohn entfallen ist oder dieser wegen Kurzarbeit stark reduziert wurde. Mit einer Glaubhaftmachung entgeht der Mieter jedoch nur einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands.

Kündigungen des Vertragsverhältnisses aus anderen Gründen bleiben hingegen weiterhin möglich. So kann ein Vermieter eventuell auch wegen Eigenbedarfs oder Verletzung vertraglicher Pflichten noch immer wirksam eine Kündigung aussprechen, wenn dieser Grund tatsächlich vorliegt.

Betroffene Mieter und Pächter müssen die nicht gezahlte Miete für diese Monate aber auch nachzahlen, sonst kann tatsächlich erstmals ab dem 01.07.2022 noch wegen des angefallenen Zahlungsrückstands gekündigt werden. Zeit für die Zahlung des Rückstands besteht bis einschließlich zum 30.06.2022. Hier sollte man jedoch nicht zu lange warten: Zum einen besteht die Gefahr, den entstandenen Rückstand aus den Augen zu verlieren und zum anderen kann der Vermieter für den gesamten Zeitraum von der Fälligkeit bis zur tatsächlichen Zahlung Verzugszinsen verlangen.

Auch ist der Vermieter wohl dazu berechtigt, für den jeweils entstandenen Rückstand sich aus einer hinterlegten Sicherheit zu befriedigen, da derartige Forderungen unstreitig und offensichtlich begründet sind (vgl. etwa BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13). Der Vermieter kann also eine Mietkaution, die er getrennt von seinem Vermögen zugunsten des Mieters angelegt hat, nun ab dem im Mietvertrag festgelegten Fälligkeitsdatum der Monatsmiete in der jeweiligen Höhe einziehen und dadurch Befriedigung für den jeweiligen Monat eintreten lassen. Grundsätzlich ist die Mietkaution dann auch von dem Mieter wieder aufzufüllen (sog. „Mietkautionsauffüllungsanspruch des Vermieters“). Hierbei dürfte jedoch im Hinblick auf die geschaffenen Regelungen des Gesetzgebers zu berücksichtigen sein, dass diese Verpflichtung wohl erst dann ab dem 01.07.2022 besteht. Andernfalls würde die gesetzgeberische Absicht, dem Mieter zur Begleichung des Zahlungsrückstands Zeit bis zum 30.06.2022 einzuräumen, unterlaufen werden. Der Vermieter ist aber auch nicht dazu verpflichtet, eine Mietkaution wie beschrieben zu verwenden und mit der Monatsmiete zu verrechnen. Diese ist in erster Linie dafür da, dem Vermieter für entstandene Schäden an der Mietsache Reparaturen zu ermöglichen.

Der Gesetzgeber hat für den Fall der Ausweitung dieser Maßnahmen die Bundesregierung ermächtigt, durch Rechtsverordnung eine Verlängerung zunächst bis auf den 30.09.2020 zu erstrecken. Ein weitreichender Mieterschutz im Hinblick auf Kündigungssperren wegen aktuellen Zahlungsverzugs ist damit zumindest derzeit gewährleistet.