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Vorsicht beim Immobilienkauf im Außenbereich!

Vor dem Kauf eines „Häuschens im Grünen“ ist besondere Vorsicht geboten. Denn oft liegen diese Immobilien bauplanungsrechtlich im so genannten Außenbereich, womit ungeahnte Folgeprobleme und erhebliche finanzielle Risiken einhergehen können.

Bauplanungsrechtlich ist stets zu unterscheiden, ob ein Grundstück im Gebiet eines Bebauungsplanes oder wenn nicht, im so genannten Innen- oder Außenbereich, liegt. Die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich, wenn das Wunschgrundstück nicht im Gebiet eines Bebauungsplanes liegt, ist schwierig und für den baurechtlichen Laien nahezu unmöglich. Mit dem Innenbereich ist ein Gebiet gemeint, welches einen „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ darstellt (§ 34 BauGB). Liegt das Grundstück außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, so befindet es sich im Außenbereich (§ 35 BauGB). Die „schwammige“ Formulierung in § 34 BauGB hat dazu geführt, dass die Rechtsprechung in unzähligen Einzelfallentscheidungen definiert hat, wann die Voraussetzung des im Zusammenhang bebauten Ortsteils erfüllt ist und wann nicht. Die Grundregel lautet: Der Innenbereich endet mit der letzten vorhandenen Bebauung. Und zwar mit der letzten Wand, nicht der Grundstücksgrenze. Doch auch diese Grundregel gibt dem baurechtlichen Laien keine Sicherheit. Vor dem Kauf einer Immobilie ist daher eine rechtliche Prüfung der baurechtlichen Situation sinnvoll.

Warum? Weil die Baugenehmigung im Falle des Neubaus oder der Genehmigungsstand im Falle des Kaufs einer Bestandsimmobilie im Außenbereich oft problematisch, im Innenbereich aber meist unproblematisch ist. Denn im Außenbereich soll all das (und nur das) stattfinden, wofür andernorts kein Platz ist. Das ist vor allem die Land- und Forstwirtschaft und nicht die Wohnnutzung! Das Gesetz sieht es so vor, dass im Außenbereich nicht gewohnt wird, sondern hierfür allein der Innenbereich da ist.

Folge ist, dass die Errichtung einer Wohnimmobilie im Außenbereich in der Regel nicht genehmigt werden kann. Lassen Sie sich nicht davon täuschen, dass durchaus hier und da auch im eindeutigen Außenbereich, in völliger Alleinlage, gewohnt wird. Das Bauplanungsrecht war vor Jahrzehnten noch ein anderes und es bestanden viele Ausnahmen, die ein Wohnen auch im Außenbereich ermöglichten. Zwar gibt eine irgendwann in der Vergangenheit einmal erteilte Baugenehmigung der Immobilie einen Bestandsschutz. Dieser kann jedoch auch wieder entfallen. Beispielsweise wenn das Gebäude länger leer stand oder aber Umbauten oder Nutzungsänderungen vorgenommen wurden. Gerade Nutzungsänderungen sind für den baurechtlichen Laien oft nur schwer nachvollziehbar. Es kann z.B. ausreichen, wenn eine Wohnung, die einst einem landwirtschaftlichen Betrieb diente, später (ohne die erforderliche Baugenehmigung) zu einer Ferienwohnung umgenutzt wurde. Dann ist der Bestandsschutz automatisch entfallen und das Gebäude nicht (mehr) genehmigt und nach heutigem Recht oft auch nicht mehr genehmigungsfähig. Die Bauaufsichtsbehörde muss dann die Nutzung untersagen und ggf. auch den Abriss des Gebäudes anordnen. Kauft man gutgläubig im Außenbereich sind die finanziellen Risiken daher immens und schnell im sechsstelligen Bereich. Vor allem bei dem Kauf einer Bestandsimmobilie kann der völlige finanzielle Schiffbruch drohen.

Daher ist eine Prüfung der baurechtlichen Lage vor dem Kauf im Zweifelsfall sehr sinnvoll. Hierfür und für alle anderen rechtlichen Fragen rund um Ihre Immobilie stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.